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今年的雙11有些特別！11月11日繼“防疫20條”重大調整措施宣布后，當天央行、銀保監會再加碼出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》簡稱“金融16條”：內容涉及房地產市場融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施，其涵蓋的內容包括：房地產企業、各類金融放款機構、建筑企業、住房消費者，可以稱得上是為整個房地產產業鏈全面輸血。金融16條和第二支箭傳遞的信號：1、“土地財政”總方針不變，集中力度體現在“開發端”；2、“堅金破冰”——融資力度、措施前所未見之大！3、穩樓市、產融掛鉤、產業掛鉤、房地產稅、租購并舉等長效機制，實現長期平穩健康發展。這是一次針對房企、各類銀行、融資機構做的全方位疏通無論是政策跨度，還是力度，都屬＊＊＊＊的！＊大程度疏通、激活房地產市場，打通每個細節的高強度、全周期維護措施。 法貝君整理了以下若干“營養素”：第一，新的融資若形成不良，免責。通知中“對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”。金融貸款形成了不良，不管你調到了哪里，都是要追責的。當前市場環境下，房地產貸款對于金融機構和個人，＊大的風險就是容易形成呆壞和逾期，這也是房企融資的＊大障礙之一。但這個免責條款，讓機構和個人都吃了定心丸。 第二，國有、民營房企一視同仁。通知提出，為了保持房地產融資平穩有序，要穩定房地產開發貸款投放，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。今年以來，民營房企新獲得的融資少得可憐，原因有很多。央行這是從堅持“兩個毫不動搖”的高度為民營房企的融資平等權撐腰。“金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險”——集團出險了，不等于城市公司、項目公司也同樣出險，該放貸的要放。 第三，房企貸款允許展期一年。“自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致”。包括開發貸款和信托貸款等存量貸款。這就是傳說中的直給啊！直接為房企拉長了12個月的緩沖空間。 第四，房地產信托融資又鼓勵了。“保持信托等資管產品融資穩定。鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。”為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。 第五，金融機構“兩道紅線”可延期。房企融資有“三道紅線”要求，金融機構的房地產貸款也有“兩道紅線”要求，就是房地產貸款集中度管理。通知“對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行，銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。” 第六，保持債券融資穩定，支持優質房企發債，推動專業信用增進機構為“財務總體健康、面臨短期困難”的房企發債提供增信支持。優質房企，尤其是其中的民企發債融資，今年已經在實質推動。也是在雙11，龍湖200億儲架發行獲批，而美的置業、新城控股等房企也在審批流程之中。支持民企融資的“第二支箭”，民營房企是很大的受益方。 第七，房企紓困多措并舉。一是支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；二是鼓勵金融機構尤其是項目按揭貸主融資商業銀行提供配套“保交樓”融資支持——保交樓的項目，一般是出險項目，尤其是出險房企的出險項目，它們實際上也屬于紓困范疇；三是鼓勵商業銀行穩妥有序開展項目并購貸款業務，重點支持優質房企兼并收購受困房企項目，“支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目并購主題金融債券”——這是針對紓困項目的發債。四是，“支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。”——這是針對出險房企設立特定的化險基金。 第八，穩定建筑企業信貸投放。有些建筑企業因為受到少數重點房企爆雷而陷入困境，有的甚至已申請破產。支持給建筑企業信貸投放，是穩定房地產產業鏈的重要內容。通知其他內容還有，合理確定住房貸款首付比例和利率水平；購房者因疫情導致房貸逾期的，可延期還本付息，且征信不受影響；加大住房租賃金融支持力度等。  第九，依法保障住房金融消費者合法權益。鼓勵依法自主協商延期還本付息。切實保護延期貸款的個人征信權益。圍繞購房者的首付比例、貸款利率，建議各地在下限基礎上，因城施策再重新制定；可以重新評估自己對剛需首套房客戶的貸款資質審核；再比如要保護好住房金融消費者的合法權益你可以跟銀行協商延期，已經逾期的還可以調整。 第十，加大住房租賃金融支持力度。優化住房租賃信貸服務，引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持型物業住房租賃企業的信貸支持。 小結：“金融16條”是對二十大的一次回應，“堅金破冰”必將為房地產市場注入強大的信心預期，為市場主體尤其是消費者帶來閃閃的亮光。至此，近年來我們看到的房企融資難、保交樓、斷供潮、受困房企都被關注而且涉及的領域、主體非常廣泛，這幾乎是一次對全產業鏈上每一個環節的疏通和引導，不說會不會藥到病除，但是每一步都踩在點子上，＊＊、有力為房企以及產業鏈全面輸血。冬天，快過去了！

01資產介紹|廣州金百子酒店廣州市東山口-越秀區東華北路191號第2、3層物業（目前在營-金百子酒店），該物業位于全國知名三甲醫院密集地（中山醫、中山醫東山院區-婦幼生殖、省醫、廣藥大附一院等），頂配醫療資源、客房常年滿租+東山口商圈+雙地鐵物業（1、6號線東山口站）。第2層建筑面積506㎡第3層建筑面積943㎡合計轉讓面積1449㎡02項目賣點|位置優越區位圖（下圖）醫療、地鐵、公交-市政配套說明：?省醫：步行12分鐘-760米；中山醫：步行8分鐘-450米；廣藥大附一院：步行10分鐘-650米；中山醫（東山院區-婦幼生殖）：步行3分鐘-200米；雙地鐵“東山口”站/1號線&6號線-地鐵2#隧道口：步行3分鐘-180米；項目半徑100米范圍內分布不少于5個車站/數十趟公交車線路通達全市各區地理區位圖交通線路圖人氣熱力圖03項目轉讓詳情一、建筑面積：廣州越秀區東華北路191號2、3層物業-1449㎡第2層建筑面積合計506㎡/6個房產證（如下）：203房：52.44㎡，204房：102.47㎡，205房：117.81㎡，206房：31.36㎡，207房：60.01㎡，208房：141.87㎡。?第3層（全層）建筑面積合計942.71㎡/1個房產證（如下）：?第2層506㎡+第3層943㎡=1449㎡（帶租約-金百子酒店在營），每月穩定收租12萬+，租金年化保守8%+.首層公用大堂+電梯2層排房19間三層排房29間（3間暗房）?第2層506㎡+第3層943㎡=1449㎡（帶租約-金百子酒店在營，租期15年/余7年）；?2層19間房+3層29間房（3間暗房）=48間房；?層高約3.9米，獨立電梯，管理費8元/㎡.月；?大部分為醫院客源，常年整體開房率在95%以上，房價平均260元+/房.晚，租金年化保守8%+；?參考一：項目片區酒店房價幅度在200-450元/晚（數據來源-攜程網）；?參考二：項目片區二手商品住宅銷售均價6萬+/㎡（數據來源-貝殼）；?參考三：項目片區二手商品住宅月租均價85元+/㎡.月租；30-40㎡小戶型月租3500元+/月租（數據來源-貝殼&安居客）。04項目轉讓價格? 含稅2500萬/1449㎡=單價1.7萬/㎡多家全國知名三甲醫院+東山口商圈+雙地鐵物業超低總價2500萬  超筍單價1.7萬  年化8+  稀缺優質項目

01資產介紹|金佰利廣場      金佰利廣場位于廣州市北京路商圈轄區范圍內：坐標越秀區文明路63號，連接北京路步行街，西鄰名盛廣場（北京路天河城百貨），處于廣州＊繁華的商業集散地、全國知名的“北京路商圈”核心范圍內，是餐飲美食、娛樂休閑體驗的超人氣集散地。02項目指標項目總建筑面積10863㎡，占地約1100㎡，地上7層+地下3層，車位70個，全棟各層均具備餐飲功能，是北京路商圈近十年少有整棟放盤物業、銀行超貸優質資產。03項目實景圖04項目經營狀況項目自2015年開業、開發商自持運營至今，整體經營狀況良好，主題定位潮流時尚、年輕前衛風格，涵蓋餐飲美食、游戲電競、拳擊運動、酒店旅業等業態，常年整體出租率超過90%+，穩定月租150萬元，年租收益1800萬元，租金年化8+，銀行評估5億+，屬于銀行認受性高、收益穩健的優質資產物業。05項目區位圖06周邊參考租金1、北京路商圈租金參考：首層街鋪月租單價400~800元/㎡；2、金佰利附近首層、負一層租金參考：周邊首層街鋪月租400元+/㎡，周邊負一層商鋪月租80~120元/㎡。07推薦理由1、穩踞廣州黃金商圈核心位置-北京路商圈內；2、完整均好性：全棟各層均具備餐飲功能，整棟發售（沒有賣散），是廣州市核心商圈內少有良好運營的獨棟商業；3、1.1萬㎡中小體量物業，規模可控，易于調整規劃布局與運營操作；4、常年經營狀況良好，2020-2022疫情期間整體出租率90%以上；5、無不良債務與司法訴訟。?????近年廣州核心商圈少有獨棟放盤優質資產

處置標的物：廣州市海珠區光大花園一期榕上居建筑面積：120.59㎡，戶型：三房兩廳兩衛 擁有獨立衛生間處置價格：5,500,000萬 單價45,609/㎡市場價：7,476,580 單價62,000/㎡折扣：73折紅框部分為處置物業所在樓棟：東門入戶型圖處置物業概況：建筑面積：120.59㎡，戶型：三房兩廳兩衛，獨立衛生間貝殼掛牌均價單價：62,000/㎡拍賣標的物所處C6棟2座 3梯6戶/層（一棟分1座于2座，陽臺朝向均朝南）地段：海珠西成熟區位，雙地鐵（廣州8號線+廣佛線），南向靠珠江，商業配套齊全，附近凱德樂峰廣場，生活配套一應俱全，交通便利。交通：廣州地鐵8號線：沙園站；廣佛線；公交樞紐站（十二條公交線路總站）有興趣可聯系黃先生：18121556624（微信同號）

近日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號，以下簡稱《意見》)。為切實做好《意見》貫徹落實工作，推動更好盤活存量資產、擴大有效投資，國家發展改革委辦公廳印發《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》。7月1日，為切實做好《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）的貫徹落實工作，國家發改委辦公廳發布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》，提出8方面具體要求，針對不同類型存量資產采取多種方式盤活，吸引社會資本參與，鼓勵民營企業根據實際情況參與盤活國有存量資產。國家發展改革委辦公廳關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知 發改辦投資〔2022〕561號各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委：近日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號，以下簡稱《意見》）。為切實做好《意見》貫徹落實工作，推動盤活存量資產、擴大有效投資，現就有關工作通知如下。一、建立協調機制，統籌推動盤活存量資產工作各地發展改革部門要按照《意見》要求，在當地人民政府指導下，充分發揮統籌協調作用，會同本地區財政、自然資源、住房城鄉建設、人民銀行、國資監管、稅務、銀保監、證監等部門，建立完善盤活存量資產擴大有效投資工作機制，加強信息溝通和政策銜接，協調解決共性問題，形成工作合力。要明確本地區有關部門和單位責任分工，加強指導督促，推動將《意見》相關政策措施落到實處。二、建立盤活存量資產臺賬，＊＊有力抓好項目實施各省級發展改革委要按照《意見》明確的重點領域、重點區域、重點企業，協調各市縣和相關部門等，全面梳理本地區存量資產情況，匯總篩選出具備盤活條件的項目，建立省級盤活存量資產臺賬，實行動態管理。要根據項目基本情況，督促明確項目盤活方案，落實責任單位和責任人，及時掌握項目進展，解決推進問題。我委將對建立盤活存量資產臺賬工作明確具體要求，適時調度臺賬建立及項目推進情況，確保相關工作落實落細。三、靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產各地發展改革部門要協調指導有關方面，根據項目實際情況，靈活采取不同方式進行盤活。對具備相關條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施領域不動產投資信托基金(以下簡稱基礎設施REITs)、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。對長期閑置但具有較大開發利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產，可采取資產升級改造與定位轉型、加強專業化運營管理等，充分挖掘資產潛在價值，提高回報水平。對具備盤活存量和改擴建有機結合條件的項目，鼓勵推廣污水處理廠下沉、＊＊＊＊物業、交通樞紐地上地下空間綜合開發等模式，拓寬收入來源，提高資產綜合利用價值。對城市老舊資產資源特別是老舊小區改造等項目，可通過＊＊定位、提升品質、完善用途等豐富資產功能，吸引社會資本參與。此外，可通過產權規范交易、并購重組、不良資產收購處置、混合所有制改革、市場化債轉股等方式盤活存量資產，加強存量資產優化整合。四、推動落實盤活條件，促進項目盡快落地各地發展改革部門要切實發揮盤活存量資產擴大有效投資工作機制作用，與有關部門加強溝通協調，針對存量資產項目具體情況，推動分類落實各項盤活條件。對項目前期工作手續不齊全的項目，推動有關方面按規定補辦相關手續，加快履行竣工驗收等程序。對需要明確收費標準的項目，要加快項目收費標準核定，完善公共服務和公共產品價格動態調整機制。對產權不明晰的項目，依法依規理順產權關系，完成產權界定，加快辦理相關產權登記。對確需調整相關規劃或土地、海域用途的項目，推動有關方面充分開展規劃實施評估，依法依規履行相關程序，創造條件積極予以支持。對整體收益水平較低的項目，指導開展資產重組，通過將準公益性、經營性項目打包等方式，提升資產吸引力。五、加快回收資金使用，有力支持新項目建設各地發展改革部門要對盤活存量資產回收資金使用情況加強跟蹤監督，定期調度回收資金用于重點領域項目建設、形成實物工作量等情況，推動盡快形成有效投資。對回收資金擬投入的新項目，要加快推進項目審批核準備案、規劃選址、用地用海、環境影響評價、施工許可等前期工作，促進項目盡快開工建設，盡早發揮回收資金效益。對使用回收資金建設的投資項目，在安排中央預算內投資、地方政府投資資金時，可在同等條件下給予優先支持，也可按規定通過地方政府專項債券予以支持。六、加大配套政策支持力度，扎實推動存量資產盤活各地發展改革部門在開展投融資合作對接工作時，應將盤活存量資產作為重點內容，積極推介有關項目。支持金融資產管理公司、金融資產投資公司以及國有資本投資、運營公司等參與盤活存量資產。鼓勵銀行等金融機構按照市場化原則為回收資金投入的新項目提供融資支持。鼓勵結合本地區實際情況，因地制宜研究制定盤活存量資產的有效措施，出臺相關文件，推動本地區有關機構積極盤活存量資產、擴大有效投資。盤活存量資產時應對各類市場主體一視同仁，鼓勵民營企業根據實際情況，參與盤活國有存量資產，積極盤活自身存量資產，促進實現持續健康發展。七、開展試點示范，發揮典型案例引導帶動作用各省級發展改革委要積極鼓勵符合條件的項目發行基礎設施REITs，宣傳推廣已發行基礎設施REITs項目的經驗做法，發揮示范帶動作用，調動有關方面參與積極性。積極做好項目儲備，按統一安排向我委推薦有吸引力、代表性強的盤活存量資產項目，我委將從中確定不少于30個項目進行試點示范。各地也可自行選擇有代表性的存量項目開展盤活試點，形成可復制、可推廣的經驗做法。對已成功盤活的存量項目，可從盤活方式、存量資產與新建項目聯動推進、回收資金使用、主要矛盾化解、收入來源拓寬等方面，總結推廣典型經驗，不斷提高各方面盤活存量資產能力。八、加強宣傳引導和督促激勵，充分調動參與積極性各地發展改革部門要切實加強宣傳引導，推動有關方面充分認識盤活存量資產在防范和化解地方政府隱性債務風險、提高企業再投資能力、提升基礎設施運營效率等方面的積極作用，調動參與盤活存量資產的積極性。適時組織行業管理部門、存量資產持有人和金融機構等開展業務培訓，解讀相關政策規定，介紹盤活存量資產的方式方法，宣傳典型案例，提升操作水平。加強督促激勵，對工作成效突出的地區或單位以適當方式給予激勵，對資產長期閑置、盤活進展不力的加大督促力度，推動切實抓好盤活存量資產工作，為擴大有效投資、穩定經濟增長作出積極貢獻。那么，國企改革推進40多年，為什么兜兜轉轉都沒離開過盤活存量資產這個議題？來看一組數據。2012年全國國有企業資產為80.69萬億元（財政部數據），到了2020年這一數字為268.5萬億元（國務院數據），8年增長2倍多，年均增長14.9%。其中，“十三五”期間五年年均增長15.5%。然而，在國有企業資產實現遠超過GDP的高速增長的同時，低效資產乃至無效資產的問題一直如影隨形。近幾年，地方政府在有序推動城市更新、盤活存量資產方面的意愿強烈。但由于城市更新需要注入大量資金，很難單獨依靠政府的資金投入，因此引入民營資本參與城市更新成為其中重要的投資主體就變得尤為重要。雖然上市民營企業資產負債率由2010年的50.82%升至2020年的54.98%，但國企的資產負債率依然明顯高于上市民企。這也是國家層面加碼存量資產盤活的直接原因。