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今年的雙11有些特別！11月11日繼“防疫20條”重大調整措施宣布后，當天央行、銀保監會再加碼出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》簡稱“金融16條”：內容涉及房地產市場融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施，其涵蓋的內容包括：房地產企業、各類金融放款機構、建筑企業、住房消費者，可以稱得上是為整個房地產產業鏈全面輸血。金融16條和第二支箭傳遞的信號：1、“土地財政”總方針不變，集中力度體現在“開發端”；2、“堅金破冰”——融資力度、措施前所未見之大！3、穩樓市、產融掛鉤、產業掛鉤、房地產稅、租購并舉等長效機制，實現長期平穩健康發展。這是一次針對房企、各類銀行、融資機構做的全方位疏通無論是政策跨度，還是力度，都屬＊＊＊＊的！＊大程度疏通、激活房地產市場，打通每個細節的高強度、全周期維護措施。 法貝君整理了以下若干“營養素”：第一，新的融資若形成不良，免責。通知中“對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”。金融貸款形成了不良，不管你調到了哪里，都是要追責的。當前市場環境下，房地產貸款對于金融機構和個人，＊大的風險就是容易形成呆壞和逾期，這也是房企融資的＊大障礙之一。但這個免責條款，讓機構和個人都吃了定心丸。 第二，國有、民營房企一視同仁。通知提出，為了保持房地產融資平穩有序，要穩定房地產開發貸款投放，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。今年以來，民營房企新獲得的融資少得可憐，原因有很多。央行這是從堅持“兩個毫不動搖”的高度為民營房企的融資平等權撐腰。“金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險”——集團出險了，不等于城市公司、項目公司也同樣出險，該放貸的要放。 第三，房企貸款允許展期一年。“自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致”。包括開發貸款和信托貸款等存量貸款。這就是傳說中的直給啊！直接為房企拉長了12個月的緩沖空間。 第四，房地產信托融資又鼓勵了。“保持信托等資管產品融資穩定。鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。”為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。 第五，金融機構“兩道紅線”可延期。房企融資有“三道紅線”要求，金融機構的房地產貸款也有“兩道紅線”要求，就是房地產貸款集中度管理。通知“對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行，銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。” 第六，保持債券融資穩定，支持優質房企發債，推動專業信用增進機構為“財務總體健康、面臨短期困難”的房企發債提供增信支持。優質房企，尤其是其中的民企發債融資，今年已經在實質推動。也是在雙11，龍湖200億儲架發行獲批，而美的置業、新城控股等房企也在審批流程之中。支持民企融資的“第二支箭”，民營房企是很大的受益方。 第七，房企紓困多措并舉。一是支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；二是鼓勵金融機構尤其是項目按揭貸主融資商業銀行提供配套“保交樓”融資支持——保交樓的項目，一般是出險項目，尤其是出險房企的出險項目，它們實際上也屬于紓困范疇；三是鼓勵商業銀行穩妥有序開展項目并購貸款業務，重點支持優質房企兼并收購受困房企項目，“支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目并購主題金融債券”——這是針對紓困項目的發債。四是，“支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。”——這是針對出險房企設立特定的化險基金。 第八，穩定建筑企業信貸投放。有些建筑企業因為受到少數重點房企爆雷而陷入困境，有的甚至已申請破產。支持給建筑企業信貸投放，是穩定房地產產業鏈的重要內容。通知其他內容還有，合理確定住房貸款首付比例和利率水平；購房者因疫情導致房貸逾期的，可延期還本付息，且征信不受影響；加大住房租賃金融支持力度等。  第九，依法保障住房金融消費者合法權益。鼓勵依法自主協商延期還本付息。切實保護延期貸款的個人征信權益。圍繞購房者的首付比例、貸款利率，建議各地在下限基礎上，因城施策再重新制定；可以重新評估自己對剛需首套房客戶的貸款資質審核；再比如要保護好住房金融消費者的合法權益你可以跟銀行協商延期，已經逾期的還可以調整。 第十，加大住房租賃金融支持力度。優化住房租賃信貸服務，引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持型物業住房租賃企業的信貸支持。 小結：“金融16條”是對二十大的一次回應，“堅金破冰”必將為房地產市場注入強大的信心預期，為市場主體尤其是消費者帶來閃閃的亮光。至此，近年來我們看到的房企融資難、保交樓、斷供潮、受困房企都被關注而且涉及的領域、主體非常廣泛，這幾乎是一次對全產業鏈上每一個環節的疏通和引導，不說會不會藥到病除，但是每一步都踩在點子上，＊＊、有力為房企以及產業鏈全面輸血。冬天，快過去了！

近日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號，以下簡稱《意見》)。為切實做好《意見》貫徹落實工作，推動更好盤活存量資產、擴大有效投資，國家發展改革委辦公廳印發《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》。7月1日，為切實做好《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）的貫徹落實工作，國家發改委辦公廳發布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》，提出8方面具體要求，針對不同類型存量資產采取多種方式盤活，吸引社會資本參與，鼓勵民營企業根據實際情況參與盤活國有存量資產。國家發展改革委辦公廳關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知 發改辦投資〔2022〕561號各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委：近日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號，以下簡稱《意見》）。為切實做好《意見》貫徹落實工作，推動盤活存量資產、擴大有效投資，現就有關工作通知如下。一、建立協調機制，統籌推動盤活存量資產工作各地發展改革部門要按照《意見》要求，在當地人民政府指導下，充分發揮統籌協調作用，會同本地區財政、自然資源、住房城鄉建設、人民銀行、國資監管、稅務、銀保監、證監等部門，建立完善盤活存量資產擴大有效投資工作機制，加強信息溝通和政策銜接，協調解決共性問題，形成工作合力。要明確本地區有關部門和單位責任分工，加強指導督促，推動將《意見》相關政策措施落到實處。二、建立盤活存量資產臺賬，＊＊有力抓好項目實施各省級發展改革委要按照《意見》明確的重點領域、重點區域、重點企業，協調各市縣和相關部門等，全面梳理本地區存量資產情況，匯總篩選出具備盤活條件的項目，建立省級盤活存量資產臺賬，實行動態管理。要根據項目基本情況，督促明確項目盤活方案，落實責任單位和責任人，及時掌握項目進展，解決推進問題。我委將對建立盤活存量資產臺賬工作明確具體要求，適時調度臺賬建立及項目推進情況，確保相關工作落實落細。三、靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產各地發展改革部門要協調指導有關方面，根據項目實際情況，靈活采取不同方式進行盤活。對具備相關條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施領域不動產投資信托基金(以下簡稱基礎設施REITs)、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。對長期閑置但具有較大開發利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產，可采取資產升級改造與定位轉型、加強專業化運營管理等，充分挖掘資產潛在價值，提高回報水平。對具備盤活存量和改擴建有機結合條件的項目，鼓勵推廣污水處理廠下沉、＊＊＊＊物業、交通樞紐地上地下空間綜合開發等模式，拓寬收入來源，提高資產綜合利用價值。對城市老舊資產資源特別是老舊小區改造等項目，可通過＊＊定位、提升品質、完善用途等豐富資產功能，吸引社會資本參與。此外，可通過產權規范交易、并購重組、不良資產收購處置、混合所有制改革、市場化債轉股等方式盤活存量資產，加強存量資產優化整合。四、推動落實盤活條件，促進項目盡快落地各地發展改革部門要切實發揮盤活存量資產擴大有效投資工作機制作用，與有關部門加強溝通協調，針對存量資產項目具體情況，推動分類落實各項盤活條件。對項目前期工作手續不齊全的項目，推動有關方面按規定補辦相關手續，加快履行竣工驗收等程序。對需要明確收費標準的項目，要加快項目收費標準核定，完善公共服務和公共產品價格動態調整機制。對產權不明晰的項目，依法依規理順產權關系，完成產權界定，加快辦理相關產權登記。對確需調整相關規劃或土地、海域用途的項目，推動有關方面充分開展規劃實施評估，依法依規履行相關程序，創造條件積極予以支持。對整體收益水平較低的項目，指導開展資產重組，通過將準公益性、經營性項目打包等方式，提升資產吸引力。五、加快回收資金使用，有力支持新項目建設各地發展改革部門要對盤活存量資產回收資金使用情況加強跟蹤監督，定期調度回收資金用于重點領域項目建設、形成實物工作量等情況，推動盡快形成有效投資。對回收資金擬投入的新項目，要加快推進項目審批核準備案、規劃選址、用地用海、環境影響評價、施工許可等前期工作，促進項目盡快開工建設，盡早發揮回收資金效益。對使用回收資金建設的投資項目，在安排中央預算內投資、地方政府投資資金時，可在同等條件下給予優先支持，也可按規定通過地方政府專項債券予以支持。六、加大配套政策支持力度，扎實推動存量資產盤活各地發展改革部門在開展投融資合作對接工作時，應將盤活存量資產作為重點內容，積極推介有關項目。支持金融資產管理公司、金融資產投資公司以及國有資本投資、運營公司等參與盤活存量資產。鼓勵銀行等金融機構按照市場化原則為回收資金投入的新項目提供融資支持。鼓勵結合本地區實際情況，因地制宜研究制定盤活存量資產的有效措施，出臺相關文件，推動本地區有關機構積極盤活存量資產、擴大有效投資。盤活存量資產時應對各類市場主體一視同仁，鼓勵民營企業根據實際情況，參與盤活國有存量資產，積極盤活自身存量資產，促進實現持續健康發展。七、開展試點示范，發揮典型案例引導帶動作用各省級發展改革委要積極鼓勵符合條件的項目發行基礎設施REITs，宣傳推廣已發行基礎設施REITs項目的經驗做法，發揮示范帶動作用，調動有關方面參與積極性。積極做好項目儲備，按統一安排向我委推薦有吸引力、代表性強的盤活存量資產項目，我委將從中確定不少于30個項目進行試點示范。各地也可自行選擇有代表性的存量項目開展盤活試點，形成可復制、可推廣的經驗做法。對已成功盤活的存量項目，可從盤活方式、存量資產與新建項目聯動推進、回收資金使用、主要矛盾化解、收入來源拓寬等方面，總結推廣典型經驗，不斷提高各方面盤活存量資產能力。八、加強宣傳引導和督促激勵，充分調動參與積極性各地發展改革部門要切實加強宣傳引導，推動有關方面充分認識盤活存量資產在防范和化解地方政府隱性債務風險、提高企業再投資能力、提升基礎設施運營效率等方面的積極作用，調動參與盤活存量資產的積極性。適時組織行業管理部門、存量資產持有人和金融機構等開展業務培訓，解讀相關政策規定，介紹盤活存量資產的方式方法，宣傳典型案例，提升操作水平。加強督促激勵，對工作成效突出的地區或單位以適當方式給予激勵，對資產長期閑置、盤活進展不力的加大督促力度，推動切實抓好盤活存量資產工作，為擴大有效投資、穩定經濟增長作出積極貢獻。那么，國企改革推進40多年，為什么兜兜轉轉都沒離開過盤活存量資產這個議題？來看一組數據。2012年全國國有企業資產為80.69萬億元（財政部數據），到了2020年這一數字為268.5萬億元（國務院數據），8年增長2倍多，年均增長14.9%。其中，“十三五”期間五年年均增長15.5%。然而，在國有企業資產實現遠超過GDP的高速增長的同時，低效資產乃至無效資產的問題一直如影隨形。近幾年，地方政府在有序推動城市更新、盤活存量資產方面的意愿強烈。但由于城市更新需要注入大量資金，很難單獨依靠政府的資金投入，因此引入民營資本參與城市更新成為其中重要的投資主體就變得尤為重要。雖然上市民營企業資產負債率由2010年的50.82%升至2020年的54.98%，但國企的資產負債率依然明顯高于上市民企。這也是國家層面加碼存量資產盤活的直接原因。

2022年1月8日下午三點，法貝資產沙龍活動準時開場。這次的活動主體圍繞是“如何在樓市小陽春淘到比二手樓更便宜的房子”沙龍活動，本次活動邀請了廣州“＊＊經紀人”廣州房地產中介協會培訓講師，法貝資產CMO何德明先生為客戶探討了市場目前降準，降息對樓市的影響，以及呈現小陽春后，銀行對二手房的態度如何，分享法拍房現狀等一系列“干貨”...就目前客戶正在關注的熱點問題上，在本次沙龍活動一一解答,為客戶排憂解難！何德明先生作為本次沙龍互動講師，在房地產領域擁有多年的豐富經驗，熟知房地產周邊社會樓市政策，＊＊分析房市價值走向，是房產界上分析房市里資深的“老司機”。曾在廣州方圓地產顧問有限公司擔任團隊銷售核心人員，并多次獲得團隊銷售冠軍，優秀員工、優秀內訓師獎項；2003年獲得廣州日報“＊＊經紀人”獎項；2012年受聘為廣州市房地產中介協會的培訓講師，并獲得獎項；連續四年獲得廣州房屋置換有限公司銷售業績前三名。何德明講師用數據講解目前二手住宅整體情況在活動中，何德明講師利用數據信息講解了目前政策下對樓市的影響所涉及的各方面利好因素，這次的全面降準和降息，有利于增加房地產領域的合規信貸，更好的滿足剛需和改善型購物需求。強調降息趨勢一直延續到今年上半年，對于要購買二手房的客戶在這個時間段上，無疑是入手的好時機！并預測廣州樓市正式宣布筑底，無論從宏觀層面還是微觀層面，都已經確立了不讓市場進一步下滑的趨勢，同時在多個方面給予市場的支持。何德明講師分析了法拍房的“2021”，透過2021年的上半年的廣東省住宅拍房數據總覽，說明越來越多人涌入法拍房市場，認為法拍發房具有潛在的市場價值，是投資人的“試金石”，在未來幾年逐漸向著主流發展。線上的成熟，也讓法拍房逐步從線下走向線上。現行的法律法規解釋，為法拍房在法拍過程中，以＊大限度為拍賣人和競買人提供＊大的法律保障，鼓勵優先通過網絡拍賣的方式進行處置財產，既降低中間不必要成本，又能讓更多競拍者看到房源信息，網絡法拍無疑是對法拍房未來拍賣的一種主流優勢。“法貝資產”，是提供網絡法拍的專業信息平臺。專為互聯網提供優質法拍房信息，通過自主研發的房源大數據平臺，抓住7大網站所有法拍房源，＊＊定義客戶需求，實現客戶和房源的匹配，幫助客戶包括房產物權債權法律問題上進行專業分析，提供資金規劃，方案優化，全程參與指導拍賣過程，保障客戶以＊低風險方式在投資法拍房上進行保駕護航。隨后，何德明講師分享了一些＊近熱門的優質房源，并跟在場的客戶分享了自己在尋找“優質房源”的過程心得和經驗，客戶聽了何德明講師的沙龍活動后反響熱烈，認為自己收獲“干貨”滿滿，對法貝資產房源選擇予以贊賞，更加清晰了解法拍房在今后樓市市場的價值走向，對法拍房有全面進一步的深入認識，為今后購買法拍房的思路打下堅實基礎！大量的法拍房的優惠力度是在市場價以下，具有一定的升值潛能！德明給大家講了一下這個法貝資產的線上會員體系，目前法拍市場中還存在的幾個痛點：1、信息不對稱房源過多，內容參差不齊，導致無法一一關注，容易錯過好房源；2、有償的收費報告客戶自己沒有時間對房源進行盡調，買回來的房源盡調報告又無法確保拍賣成功，折騰幾次后對法拍房的投資信心受挫，從而擱置購買的欲望；3、時效性，效率低，還有后續的各種問題從關注開始，可能已經錯過＊佳拍賣準備和購買時間，對于稅務、金融、助拍、房產過戶，已經交付場地等程序問題陌生且無法應對，需要花大量時間精力應付，多次來回重復辦理效率低！針對上述這些痛點，“法貝資產”以整合大數據和互聯網的思路，提出了線上會員體系和線下會員體系兩個思路。線上會員體系可以更好地幫客戶匹配房源信息，及時向會員推薦房源。線下會員體系體現全方位投資過戶跟進服務能力，更好地助力客戶們的成交不再有后顧之憂！專業的事情交給專業的人做，讓法拍房交易變得更加方便、快捷，法貝資產值得信賴！客戶交流現場＊后，客戶與何德明講師以及法貝資產的員工在活動后更詳盡了解法拍房的交流，在未來一段時間內，法貝資產將會陸續推出更多的沙龍活動，讓大家更全面了解房產行業市場的政策風險走向，幫助大家在購買法拍房問題上清除障礙，尋找房源不再是心中疑難問題！讓我們期待下一次的沙龍活動的相遇.........

會買不良資產的都是什么人？投資者之所以在購買了不良資產后能有贏利空間，主要原因是其掌握了原債權人不具備的信息、技能和人脈。掌握一定技能和擁有一定人脈的人士，就有可能是特定不良資產包的潛在買家。了解哪些人士是不良資產的潛在買家，對于賣方，一方面有助于尋找挖掘客戶，另一方面也有利于洞悉對方的目的而掌握定價、還價、議價的主動權；對于買方，一方面可謀求合作伙伴，另一方面在自身無法推進項目時也可尋找、挖掘下家承接（從而脫身）；對于律師或中介機構，可識別、選擇客戶，向其游說及推薦項目，從中尋找合作分成或提供專業服務的機會。以下是幾類不良資產潛在買家的特征：01能巧妙擊破“不對稱信息”能掌握原債權人不具備的信息，那么處置不良資產的時候就有主動權。總的來說，購買主體掌握的不對稱信息包括以下幾個方面：首先是掌握政府信息。部分人士有辦法提前知道政府如征地、拆遷、改造、道路規劃、功能規劃調整、行政區域調整、收回閑置用地等信息，而且也獲悉哪些人（單位）會從中獲得補償或獲利。當該等人士知道上述（獲利）人有拖欠債務時，就會想辦法購買相應債權，之后申請法院凍結、截留以受償。其次是提前知道某宗案件信息。例如：刑事案件將終結，贓物會發還受害人；或被查控財物不屬于贓物需退回關聯人；相關糾紛案件的癥結已獲解決，涉案財物可處理；確權訴訟、債權追償等案件的判決結果且該結果有利于某一當事人。當該等人士知道上述受益人有拖欠債務時，就會想辦法購買相應債權。掌握債務人隱匿財產的人，購買債權后通過申請法院采取財產保全或強制執行措施查控債務人財產，逼迫后者主動還債或通過司法處置將財產變現或抵債。該等人士的主要目的是受償，賺取差額利潤。02有過人技能金融企業產生不良資產后，之所以要將不良資產轉讓，一個很重要的原因就是因為希望能委托給專業人士進行處理，因為處置不良資產并非金融企業擅長的方面，這也是國家成立四大資產管理公司的原因。過人技能，首先是專業技能。一些掌握財務、投行、商業策劃、包裝營銷等技能的人士，能識別或挖掘出抵押物或查封物的潛在商業價值，有辦法通過一系列操作技巧令物業大幅增值，例如能將養豬場改造為旅游農莊等。這些人士會瞄準資產包內有潛在價值的抵押物、查封物，候機購買特定債權。此外就是高明的處置手段。該等人士購買債權的目的就是希望以物抵債，之后有辦法提升抵債物的價值來受益。例如，申請改變用地性質，申請調整規劃要點、提高容積率，申請三舊改造，與相鄰物業連片開發，申請轉變物業的使用性質，或盤活爛尾樓等等。這些都是本領高強或神通廣大的人士。03有極強人脈關系與政府領導或相關部門（規劃、國土、房管、建委）有關系的人，有利于信息收集和核實，適合購買因涉政因素，例如抵押物、查封物被政府占用，地方保護法院不作為，規劃國土部門刁難，小業主糾紛等因素而難以執行的債權。與政法界有關系的人,適合購買因司法腐敗、債務人對抗或執行效率低下導致久執不決的債權。能擺平地方關系的人，適合購買因村鎮、村民、惡勢力阻撓執行的債權。04與原不良資產有關聯的人在不良資產購買中，經常出現與原不良資產有關聯的人購買該不良資產包。在實務中，我們總結了以下幾個方面：欲控制或聯手債務人的人基于競爭關系、整合上下游、借殼上市、聯合開發、打破行業壁壘、繞開準入門檻、獲得特殊牌照、擴張產能、提升品牌等目的的人士，想成為債務人的＊大債權人（或以股抵債）之后，掌握談判及強制執行的主動權，逼迫債務人重組從而控制債務人或促使其愿意合作聯手經營。對于一些行業商會的＊＊或行業精英來講，可以考慮趁標的企業陷入債務危機時購買相應債權以布局。這些都是心謀遠慮的人士。債務人的債務人債務人的債務人可以從AMC打折（低價）購買到債務人的債權，之后用足額債權來行使抵銷權，以此減少其本應向債務人償還的債務；如果其購買的債權額大于其原先拖欠債務人的債務數額，該等人士甚至可反過來倒追索債務人。債務人的債務人（假定為A公司）也可以借用或商請其關聯人從AMC處打折（低價）購買到債務人的債權，之后由關聯人向法院代位追索A公司，由A公司向關聯人還款（等于左手還給右手），直接架空債務人對A公司的應收債權，從而以較低代價解決A公司拖欠的債務。例如，債務人自有物業的承租人，可以從AMC處低價購買債務人的債權后以享有債權為由抵銷租金（不再交租）；或者通過關聯人從AMC購買債務人的債權后，承租人主動將租金上繳法院轉付關聯人。債務人的關聯人這些關聯人包括：債務人的擔保人，債務人自己（當然要換個殼），債務人的股東，債務人的高管，債務人的親朋，債務人的關聯企業，債務人（已被查控）財產的共有權人等。上述人士是目前購買不良資產的主要客戶，其目的各不相同：有些為了避免債務人或/及擔保人成為老賴。因為隨著法治進步，老賴的日子并不好過，會被列入失信人名單從而被限制高消費、限制出境、限制經商等造成諸多不便，也影響商業聲譽，今后難以東山再起。例如想掩蓋當年騙貸、賄賂、假擔保、假公章等黑幕。有些是發跡了，良心發現，飲水思源，但又不想足額還款，于是以回購債權的形式消化掉。有些計劃以所購債權作掩護搶先查封或處置債務人未顯露的資產，之后惡意不處置，或者快速償還或（低價）以物抵債（相當于轉移財產）。有些計劃回購債權后，在特定案件中申請參與分配、提出執行異議或以申請債務人破產來逼迫其他債權人讓步。有些以避稅為目的，買家與債務人相互配合以償還利息、或自主確定以物抵債的價格（或高或低）等手段作關聯交易，通過轉移利潤或資產來靈活避稅。有些以洗錢為目的，買家購入債權后暗中向債務人輸送款項用以還款給自己，從而由買家隱性地洗白了某些來路不明的（臟、黑）款項。有些是債務人（已被查控）財產的共有權人，趁機購買相關債權，在法院處置該查控財產的時候行使優先購買權或以物抵債，提升對該項財產的掌控度。同一債務人的其他債權人包括查封順位在前的人、抵押權人、＊大債權人、其他與債務人有粘連的債權人等。查封順位在前的人，因預估其查封的財產價值大于其債權，已占據了主動權，擬購買其他債權輪候查封繼續受償（獨食），一網打盡。抵押權人，因預估抵押物的價值大于其債權，擬購買其他債權繼續受償（如上）；或者，因抵押物被另案首先查封、惡意不處置，被逼購買首封債權。＊大債權人，擬收購全部債權對債務人形成“大包圍”，以便掌控談判權、執行款分配權，盡力排除其他債權人提出執行異議的可能從而快速受償。其他與債務人有粘連的債權人，例如留置權人、（拖欠工程款的）工程隊、發包人、出租人等，因熟悉債務人的財務、財產等情況，也有可能購買相應債權。05地方政府某此國企、集企的員工眾多，歷史欠賬大（如欠繳社保等），一旦被法院強制執行或清算，可能會產生群體事件。地方政府出于維穩目的，有時會購買該等企業的債權，以時間換空間，內部消化處理或拖延問題爆發的時間。另外，地方政府其實掌握某些國企、集企的家底，知道“爛船還有三斤釘”，該等債務人尚有相當的償債能力，只不過短期內沒有現款。在這種情況下，個別有責任心的主政官員會利用政府的身份向AMC壓價，通過協議（低價）強買涉及前述國企、集企業的債權，以較少代價即可化解該等企業的歷史債務包袱。還有，地方政府擬對特定區域（如新城、開發區、工業區）進行整體規劃及建設，需要購買在該區域有查封物、抵押物的資產包，以掌控大局。06其他除了上面論述的五大買家外，實際中還會出現以下性質的買家：欲擴大自身資產規模的企業計劃日后上市或需對外融取更大資金的企業，尤其需要“講故事”。鑒于不良資產正是投資的“風口”，該等企業會購入一定金額（一般過億元）的不良資產以擴大自身資產規模（通過財務報表的數額倒騰，或可優化其財務報表）。欲搞資本運作的企業近來不良資產投資正是眾多資本欲投資的“香餑餑”，題材廣，贏利的想象空間巨大，介入該領域購買一定數量的不良資產包后，極易推動企業的股權價值或股價上漲（如海德股份、九鼎投資等）。極端情況下，個別上市公司可能會利用關聯交易，低價收購資產包后，通過一系列運作后控制債務人，暗中主動輸送資金給債務人償還給債權人；或控制債務人償還債務的節奏及多寡以操控當期業績，令財務數據時好時壞，從而影響股價上漲或下降（從中套利）。資金充裕、欲逆經濟周期投資的主體這類主體主要包括：聽說不良資產好賺來湊熱鬧的土豪哥；希望踏準經濟周期步伐，購買債權后坐等經濟復蘇，待抵押物、查封物升值后再行處置，從周期性的資產價值波動中套取利益的投資人；投入大資金形成競爭或折扣優勢，從AMC低價吃進“大資產包”、之后拓展買家分包轉售、低買高賣賺取差額的投資人。預先安插處置障礙的人投資人判斷某宗案件的查封物或抵押物將來會阻礙相鄰（價值更大）物業的開發或會影響其價值提升的，例如物業的出入口、停車場或其他配套設施等，希望購買債權后即以物抵債，為今后謀取更大利益創設條件。還有投資者購買有首封權的債權，之后惡意不申請法院處置，拖延時間，希望在今后向AMC購買更大債權的時候排除其他競爭對手，或壓低AMC的處置價格。上述投資者的目的都是謀求稍后購買更大、更有價值的資產包（或實物）時占據主動權、議價權，排除其他競爭對手，屬于高手布局。與銀行作利益交換的人銀行將某戶不良資產（有抵押物）按本息額全價轉讓給投資者，后者又再將該項債權委托銀行清收，不變更債權主體。作為回報，銀行向投資者或其股東（關聯人）提供優惠（利率）貸款或發放條件寬松的貸款（提高抵押率增大放貸額），各取所需。這是部分中小型銀行暗中操作的個案（不具普遍性）。本文轉自公眾號：不良資產學堂，如需刪除請聯系站長。

關于特殊資產投資，相信很多人都比較陌生，都是一知半解。我們今天就來說說特殊資產的種類以及來源，針對廣州近兩年的趨勢，投資特殊資產的投資者也越來越多，證明整個特殊資產的市場正在慢慢被接受，特殊資產主要分為以下幾類：一、金融機構不良資產此類特殊資產是指處于非良好經營狀態的、不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產,主要指不良貸款,包括次級、可疑和損失貸款及其利息。不良資產從其產生原因分類主要包括各類表內不良信貸資產本金(含貼現)及其欠息(含應收利息、催收利息及掛帳利息);表外信貸資產(含銀行承兌匯票、保證業務、信用證等)墊款及其墊款利息(含應收、催收利息)等。二、涉訟資產顧名思義，涉訟資產就是涉及在訴訟中的資產，主要產生就是財產糾紛訴訟產生的資產。三、企業改制或破產清算過程中的變現資產這類主要是跟企業相關的，包括企業改制或者因為經營不善申請破產后，被法院依法處置的資產。四、商業抵款資產五、特別機遇變賣資產六、營銷噱頭資產七、其他急需處置資產