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2022年1月8日下午三點，法貝資產沙龍活動準時開場。這次的活動主體圍繞是“如何在樓市小陽春淘到比二手樓更便宜的房子”沙龍活動，本次活動邀請了廣州“＊＊經紀人”廣州房地產中介協會培訓講師，法貝資產CMO何德明先生為客戶探討了市場目前降準，降息對樓市的影響，以及呈現小陽春后，銀行對二手房的態度如何，分享法拍房現狀等一系列“干貨”...就目前客戶正在關注的熱點問題上，在本次沙龍活動一一解答,為客戶排憂解難！何德明先生作為本次沙龍互動講師，在房地產領域擁有多年的豐富經驗，熟知房地產周邊社會樓市政策，＊＊分析房市價值走向，是房產界上分析房市里資深的“老司機”。曾在廣州方圓地產顧問有限公司擔任團隊銷售核心人員，并多次獲得團隊銷售冠軍，優秀員工、優秀內訓師獎項；2003年獲得廣州日報“＊＊經紀人”獎項；2012年受聘為廣州市房地產中介協會的培訓講師，并獲得獎項；連續四年獲得廣州房屋置換有限公司銷售業績前三名。何德明講師用數據講解目前二手住宅整體情況在活動中，何德明講師利用數據信息講解了目前政策下對樓市的影響所涉及的各方面利好因素，這次的全面降準和降息，有利于增加房地產領域的合規信貸，更好的滿足剛需和改善型購物需求。強調降息趨勢一直延續到今年上半年，對于要購買二手房的客戶在這個時間段上，無疑是入手的好時機！并預測廣州樓市正式宣布筑底，無論從宏觀層面還是微觀層面，都已經確立了不讓市場進一步下滑的趨勢，同時在多個方面給予市場的支持。何德明講師分析了法拍房的“2021”，透過2021年的上半年的廣東省住宅拍房數據總覽，說明越來越多人涌入法拍房市場，認為法拍發房具有潛在的市場價值，是投資人的“試金石”，在未來幾年逐漸向著主流發展。線上的成熟，也讓法拍房逐步從線下走向線上。現行的法律法規解釋，為法拍房在法拍過程中，以＊大限度為拍賣人和競買人提供＊大的法律保障，鼓勵優先通過網絡拍賣的方式進行處置財產，既降低中間不必要成本，又能讓更多競拍者看到房源信息，網絡法拍無疑是對法拍房未來拍賣的一種主流優勢。“法貝資產”，是提供網絡法拍的專業信息平臺。專為互聯網提供優質法拍房信息，通過自主研發的房源大數據平臺，抓住7大網站所有法拍房源，＊＊定義客戶需求，實現客戶和房源的匹配，幫助客戶包括房產物權債權法律問題上進行專業分析，提供資金規劃，方案優化，全程參與指導拍賣過程，保障客戶以＊低風險方式在投資法拍房上進行保駕護航。隨后，何德明講師分享了一些＊近熱門的優質房源，并跟在場的客戶分享了自己在尋找“優質房源”的過程心得和經驗，客戶聽了何德明講師的沙龍活動后反響熱烈，認為自己收獲“干貨”滿滿，對法貝資產房源選擇予以贊賞，更加清晰了解法拍房在今后樓市市場的價值走向，對法拍房有全面進一步的深入認識，為今后購買法拍房的思路打下堅實基礎！大量的法拍房的優惠力度是在市場價以下，具有一定的升值潛能！德明給大家講了一下這個法貝資產的線上會員體系，目前法拍市場中還存在的幾個痛點：1、信息不對稱房源過多，內容參差不齊，導致無法一一關注，容易錯過好房源；2、有償的收費報告客戶自己沒有時間對房源進行盡調，買回來的房源盡調報告又無法確保拍賣成功，折騰幾次后對法拍房的投資信心受挫，從而擱置購買的欲望；3、時效性，效率低，還有后續的各種問題從關注開始，可能已經錯過＊佳拍賣準備和購買時間，對于稅務、金融、助拍、房產過戶，已經交付場地等程序問題陌生且無法應對，需要花大量時間精力應付，多次來回重復辦理效率低！針對上述這些痛點，“法貝資產”以整合大數據和互聯網的思路，提出了線上會員體系和線下會員體系兩個思路。線上會員體系可以更好地幫客戶匹配房源信息，及時向會員推薦房源。線下會員體系體現全方位投資過戶跟進服務能力，更好地助力客戶們的成交不再有后顧之憂！專業的事情交給專業的人做，讓法拍房交易變得更加方便、快捷，法貝資產值得信賴！客戶交流現場＊后，客戶與何德明講師以及法貝資產的員工在活動后更詳盡了解法拍房的交流，在未來一段時間內，法貝資產將會陸續推出更多的沙龍活動，讓大家更全面了解房產行業市場的政策風險走向，幫助大家在購買法拍房問題上清除障礙，尋找房源不再是心中疑難問題！讓我們期待下一次的沙龍活動的相遇.........

法貝的家人們：從2022年1月1日起，“法貝找房”公號正式更名為“法貝資產”，我們把自己定位在一條更清晰的賽道上。特殊資產的大潮一波波蜂擁而來，帶來更多品類、更大規模的特殊資產，在這個時候發現資產（“找”或者“匹配”）是初始層面的問題，提供資產的綜合解決方案更是這個賽道的本質。資產的買賣是一個時點發生的行為，為了實現這個行為，我們需要很多加持的能力，因此解決方案=買賣+運營+金融+司法+清場…?對于投資人來說，資產的買入是投資行為，更是金融行為，充分發揮資產的金融屬性和特殊資產的折扣能力。?對于商業類或工業類物業，我們提供商業解決方案，提供優質的運營團隊，給資產填充內容，讓金融良性循環。?特殊類型的資產處于特殊節點，需要司法程序實施風險剝離，實現從債權到物權的轉換，完成場地的交付。與其說，我們解決資產和客戶的匹配達成交易；更加＊＊的說法是，我們面對資產和客戶，提供定制解決方案；調整客戶資金和資產的錯配狀態，讓客戶更穩健，更發展。?客戶有資金，尋找優質資產，我們幫助匹配。?客戶有資產，需要盤活，我們幫助循環新的投資。?客戶賣資產，我們提供＊＊客戶畫像，實現快速匹配。?客戶缺資金，我們提供資產運營方案，提高金融配資能力。在這個行業中，發心很重要，關鍵是利他思維。通過成就客戶再成就自己，通過解決問題發現自身價值。在特殊資產行業里，我們是新生一代，我們越來越清楚自己在這個行業中的定位，為各位資產界的大佬提供出口解決方案，打通高速公路的＊后一公里。“合圍空間”提供運營方案，“法貝資產”提供交易方案。左右互搏，打通任督二脈！我們愿意站出來，做難而正確的事！2021走了，我們有錯失項目的懊惱，也有分享客戶的喜極而泣！這是收獲滿滿的一年！2022來了，我們已經準備好了！這是厚積薄發的一年！

會買不良資產的都是什么人？投資者之所以在購買了不良資產后能有贏利空間，主要原因是其掌握了原債權人不具備的信息、技能和人脈。掌握一定技能和擁有一定人脈的人士，就有可能是特定不良資產包的潛在買家。了解哪些人士是不良資產的潛在買家，對于賣方，一方面有助于尋找挖掘客戶，另一方面也有利于洞悉對方的目的而掌握定價、還價、議價的主動權；對于買方，一方面可謀求合作伙伴，另一方面在自身無法推進項目時也可尋找、挖掘下家承接（從而脫身）；對于律師或中介機構，可識別、選擇客戶，向其游說及推薦項目，從中尋找合作分成或提供專業服務的機會。以下是幾類不良資產潛在買家的特征：01能巧妙擊破“不對稱信息”能掌握原債權人不具備的信息，那么處置不良資產的時候就有主動權。總的來說，購買主體掌握的不對稱信息包括以下幾個方面：首先是掌握政府信息。部分人士有辦法提前知道政府如征地、拆遷、改造、道路規劃、功能規劃調整、行政區域調整、收回閑置用地等信息，而且也獲悉哪些人（單位）會從中獲得補償或獲利。當該等人士知道上述（獲利）人有拖欠債務時，就會想辦法購買相應債權，之后申請法院凍結、截留以受償。其次是提前知道某宗案件信息。例如：刑事案件將終結，贓物會發還受害人；或被查控財物不屬于贓物需退回關聯人；相關糾紛案件的癥結已獲解決，涉案財物可處理；確權訴訟、債權追償等案件的判決結果且該結果有利于某一當事人。當該等人士知道上述受益人有拖欠債務時，就會想辦法購買相應債權。掌握債務人隱匿財產的人，購買債權后通過申請法院采取財產保全或強制執行措施查控債務人財產，逼迫后者主動還債或通過司法處置將財產變現或抵債。該等人士的主要目的是受償，賺取差額利潤。02有過人技能金融企業產生不良資產后，之所以要將不良資產轉讓，一個很重要的原因就是因為希望能委托給專業人士進行處理，因為處置不良資產并非金融企業擅長的方面，這也是國家成立四大資產管理公司的原因。過人技能，首先是專業技能。一些掌握財務、投行、商業策劃、包裝營銷等技能的人士，能識別或挖掘出抵押物或查封物的潛在商業價值，有辦法通過一系列操作技巧令物業大幅增值，例如能將養豬場改造為旅游農莊等。這些人士會瞄準資產包內有潛在價值的抵押物、查封物，候機購買特定債權。此外就是高明的處置手段。該等人士購買債權的目的就是希望以物抵債，之后有辦法提升抵債物的價值來受益。例如，申請改變用地性質，申請調整規劃要點、提高容積率，申請三舊改造，與相鄰物業連片開發，申請轉變物業的使用性質，或盤活爛尾樓等等。這些都是本領高強或神通廣大的人士。03有極強人脈關系與政府領導或相關部門（規劃、國土、房管、建委）有關系的人，有利于信息收集和核實，適合購買因涉政因素，例如抵押物、查封物被政府占用，地方保護法院不作為，規劃國土部門刁難，小業主糾紛等因素而難以執行的債權。與政法界有關系的人,適合購買因司法腐敗、債務人對抗或執行效率低下導致久執不決的債權。能擺平地方關系的人，適合購買因村鎮、村民、惡勢力阻撓執行的債權。04與原不良資產有關聯的人在不良資產購買中，經常出現與原不良資產有關聯的人購買該不良資產包。在實務中，我們總結了以下幾個方面：欲控制或聯手債務人的人基于競爭關系、整合上下游、借殼上市、聯合開發、打破行業壁壘、繞開準入門檻、獲得特殊牌照、擴張產能、提升品牌等目的的人士，想成為債務人的＊大債權人（或以股抵債）之后，掌握談判及強制執行的主動權，逼迫債務人重組從而控制債務人或促使其愿意合作聯手經營。對于一些行業商會的＊＊或行業精英來講，可以考慮趁標的企業陷入債務危機時購買相應債權以布局。這些都是心謀遠慮的人士。債務人的債務人債務人的債務人可以從AMC打折（低價）購買到債務人的債權，之后用足額債權來行使抵銷權，以此減少其本應向債務人償還的債務；如果其購買的債權額大于其原先拖欠債務人的債務數額，該等人士甚至可反過來倒追索債務人。債務人的債務人（假定為A公司）也可以借用或商請其關聯人從AMC處打折（低價）購買到債務人的債權，之后由關聯人向法院代位追索A公司，由A公司向關聯人還款（等于左手還給右手），直接架空債務人對A公司的應收債權，從而以較低代價解決A公司拖欠的債務。例如，債務人自有物業的承租人，可以從AMC處低價購買債務人的債權后以享有債權為由抵銷租金（不再交租）；或者通過關聯人從AMC購買債務人的債權后，承租人主動將租金上繳法院轉付關聯人。債務人的關聯人這些關聯人包括：債務人的擔保人，債務人自己（當然要換個殼），債務人的股東，債務人的高管，債務人的親朋，債務人的關聯企業，債務人（已被查控）財產的共有權人等。上述人士是目前購買不良資產的主要客戶，其目的各不相同：有些為了避免債務人或/及擔保人成為老賴。因為隨著法治進步，老賴的日子并不好過，會被列入失信人名單從而被限制高消費、限制出境、限制經商等造成諸多不便，也影響商業聲譽，今后難以東山再起。例如想掩蓋當年騙貸、賄賂、假擔保、假公章等黑幕。有些是發跡了，良心發現，飲水思源，但又不想足額還款，于是以回購債權的形式消化掉。有些計劃以所購債權作掩護搶先查封或處置債務人未顯露的資產，之后惡意不處置，或者快速償還或（低價）以物抵債（相當于轉移財產）。有些計劃回購債權后，在特定案件中申請參與分配、提出執行異議或以申請債務人破產來逼迫其他債權人讓步。有些以避稅為目的，買家與債務人相互配合以償還利息、或自主確定以物抵債的價格（或高或低）等手段作關聯交易，通過轉移利潤或資產來靈活避稅。有些以洗錢為目的，買家購入債權后暗中向債務人輸送款項用以還款給自己，從而由買家隱性地洗白了某些來路不明的（臟、黑）款項。有些是債務人（已被查控）財產的共有權人，趁機購買相關債權，在法院處置該查控財產的時候行使優先購買權或以物抵債，提升對該項財產的掌控度。同一債務人的其他債權人包括查封順位在前的人、抵押權人、＊大債權人、其他與債務人有粘連的債權人等。查封順位在前的人，因預估其查封的財產價值大于其債權，已占據了主動權，擬購買其他債權輪候查封繼續受償（獨食），一網打盡。抵押權人，因預估抵押物的價值大于其債權，擬購買其他債權繼續受償（如上）；或者，因抵押物被另案首先查封、惡意不處置，被逼購買首封債權。＊大債權人，擬收購全部債權對債務人形成“大包圍”，以便掌控談判權、執行款分配權，盡力排除其他債權人提出執行異議的可能從而快速受償。其他與債務人有粘連的債權人，例如留置權人、（拖欠工程款的）工程隊、發包人、出租人等，因熟悉債務人的財務、財產等情況，也有可能購買相應債權。05地方政府某此國企、集企的員工眾多，歷史欠賬大（如欠繳社保等），一旦被法院強制執行或清算，可能會產生群體事件。地方政府出于維穩目的，有時會購買該等企業的債權，以時間換空間，內部消化處理或拖延問題爆發的時間。另外，地方政府其實掌握某些國企、集企的家底，知道“爛船還有三斤釘”，該等債務人尚有相當的償債能力，只不過短期內沒有現款。在這種情況下，個別有責任心的主政官員會利用政府的身份向AMC壓價，通過協議（低價）強買涉及前述國企、集企業的債權，以較少代價即可化解該等企業的歷史債務包袱。還有，地方政府擬對特定區域（如新城、開發區、工業區）進行整體規劃及建設，需要購買在該區域有查封物、抵押物的資產包，以掌控大局。06其他除了上面論述的五大買家外，實際中還會出現以下性質的買家：欲擴大自身資產規模的企業計劃日后上市或需對外融取更大資金的企業，尤其需要“講故事”。鑒于不良資產正是投資的“風口”，該等企業會購入一定金額（一般過億元）的不良資產以擴大自身資產規模（通過財務報表的數額倒騰，或可優化其財務報表）。欲搞資本運作的企業近來不良資產投資正是眾多資本欲投資的“香餑餑”，題材廣，贏利的想象空間巨大，介入該領域購買一定數量的不良資產包后，極易推動企業的股權價值或股價上漲（如海德股份、九鼎投資等）。極端情況下，個別上市公司可能會利用關聯交易，低價收購資產包后，通過一系列運作后控制債務人，暗中主動輸送資金給債務人償還給債權人；或控制債務人償還債務的節奏及多寡以操控當期業績，令財務數據時好時壞，從而影響股價上漲或下降（從中套利）。資金充裕、欲逆經濟周期投資的主體這類主體主要包括：聽說不良資產好賺來湊熱鬧的土豪哥；希望踏準經濟周期步伐，購買債權后坐等經濟復蘇，待抵押物、查封物升值后再行處置，從周期性的資產價值波動中套取利益的投資人；投入大資金形成競爭或折扣優勢，從AMC低價吃進“大資產包”、之后拓展買家分包轉售、低買高賣賺取差額的投資人。預先安插處置障礙的人投資人判斷某宗案件的查封物或抵押物將來會阻礙相鄰（價值更大）物業的開發或會影響其價值提升的，例如物業的出入口、停車場或其他配套設施等，希望購買債權后即以物抵債，為今后謀取更大利益創設條件。還有投資者購買有首封權的債權，之后惡意不申請法院處置，拖延時間，希望在今后向AMC購買更大債權的時候排除其他競爭對手，或壓低AMC的處置價格。上述投資者的目的都是謀求稍后購買更大、更有價值的資產包（或實物）時占據主動權、議價權，排除其他競爭對手，屬于高手布局。與銀行作利益交換的人銀行將某戶不良資產（有抵押物）按本息額全價轉讓給投資者，后者又再將該項債權委托銀行清收，不變更債權主體。作為回報，銀行向投資者或其股東（關聯人）提供優惠（利率）貸款或發放條件寬松的貸款（提高抵押率增大放貸額），各取所需。這是部分中小型銀行暗中操作的個案（不具普遍性）。本文轉自公眾號：不良資產學堂，如需刪除請聯系站長。

關于特殊資產投資，相信很多人都比較陌生，都是一知半解。我們今天就來說說特殊資產的種類以及來源，針對廣州近兩年的趨勢，投資特殊資產的投資者也越來越多，證明整個特殊資產的市場正在慢慢被接受，特殊資產主要分為以下幾類：一、金融機構不良資產此類特殊資產是指處于非良好經營狀態的、不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產,主要指不良貸款,包括次級、可疑和損失貸款及其利息。不良資產從其產生原因分類主要包括各類表內不良信貸資產本金(含貼現)及其欠息(含應收利息、催收利息及掛帳利息);表外信貸資產(含銀行承兌匯票、保證業務、信用證等)墊款及其墊款利息(含應收、催收利息)等。二、涉訟資產顧名思義，涉訟資產就是涉及在訴訟中的資產，主要產生就是財產糾紛訴訟產生的資產。三、企業改制或破產清算過程中的變現資產這類主要是跟企業相關的，包括企業改制或者因為經營不善申請破產后，被法院依法處置的資產。四、商業抵款資產五、特別機遇變賣資產六、營銷噱頭資產七、其他急需處置資產

   在兩個星期前，一則沒有經過官方媒體發布，但是卻在銀行內部默默運作起來的就是----廣州多家銀行已經不以二手房指導價作為參考發放貸款；二手中介等都確認了這個非常重要的“消息”，廣州樓市“活”過來了。有些本來是期待明年才能放貸的業主，卻像是“久旱逢甘露”似的，等來了久違的放款。銀行內部人士也透露，本來是在明年的一些額度，挪到了今年的額度盡快完成放貸。＊新的10月數據顯示，廣州二手房成交量僅5千套，為正常市場的一半水平，而其他執行二手房指導價政策的城市，成交量無一不持續、大幅下滑。而在這次的調控大環境下，感覺就是扛不住了，影響了二手房的周轉流動性，同時也影響了一手房的流動性，因為沒有了置換的拋盤和承接，＊后就是上面的高層管理，也感覺是扛不住了，只有適當的放松，同時沒有在媒體特別是官媒上大肆的宣傳，卻在默默的直接執行放貸----“放水了”。讓我們看看以下這組數據：這組數據來自于廣州市房地產中介協會，上面只有南沙區和增城區是在下跌的，全市多個區域環比的網簽量，都是在上升的。除南沙、增城區環比下降外，其余各區網簽面積環比均出現增長，其中中心城區增長幅度總體上高于外圍區域。越秀、荔灣、天河和白云區增幅介于20%～30%之間，黃埔區增幅接近20%，海珠區增幅約為17%。還是那句話，數字會說話，數據透過對比才有意義。外圍區域中，番禺、花都區表現較好，環比增幅在15%～20%之間；從化區環比增幅也有13.23%；南沙、增城區網簽面積環比均有下降，其中南沙區降幅稍大，達6.31%。再看看下面的一組數據：這組數據是透過二手中介促成的交易，環比對比的數據。  中介促成的面積區間構成方面，60-90㎡和90-120㎡所占比例環比分別增長2.34和0.44個百分點，60㎡以下、120-144 ㎡和144㎡及以上所占比例環比分別下降1.77、0.64和0.36個百分點。  由于房地產信貸環境略有好轉，本月廣州市中介促成二手住宅按揭付款所占比例為42.80%，結束自今年4月起的環比下降走勢，連續7個月的環比下降就在銀行這么一個操作的動作下，扭轉了原先的頹勢。同時，是否能在2021年4月22日的新政收緊房地產市場的政策下，環比重新走回上漲的通道，現在還是言之尚早，但是，確實是迎來了年底前樓市的一波小陽春。而在樓市上漲行情的情況下，作為本來就比二手市場有＊少八折優惠率的法拍房，此時更加顯示出起優勢，法拍房投資、上車正當時。