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   法貝找房，專注于法拍房領域研究，持續推送高品質法拍房源，法拍房市場數據，法拍知識以及地區動向，讓你輕松了解法拍房市場＊新資訊（一）網上找房     1.樣要了解房屋的綠化程度,戶型,朝向,采光,房屋的結構,小區的環境,物業費,車位比例,電梯數量,居民素質,租戶多不多都需要了解,還要去去物業問下此房欠了多少物業費  2.要看小區配套設施的完善程度，如兒童游樂園,健身設施,休閑涼亭等等,這些將直接影響到購房者未來生活質量的滿意程度，也是衡量小區性價比的一個重要指標，以及衡量一個小區升值空間的重要依據  3.其次看下地段,周邊的交通,離地鐵口公交車距離,周圍500米有沒有超市,菜市場,餐飲,藥店,了解附近的學校,劃分的片區能讀什么學校,為以后小孩讀書考慮。方圓一公里有沒有大型的商場,醫院  4.看本小區二手房近三個月成交價,對比兩年前同小區的成交價格漲幅空間.                       拍賣流程圖（二）實地看房  法院會組織統一看房，自己也可以單獨看房。法院組織的集體看房是一定要去的，司輔在現場組織（法院不會去），他們比較了解房屋情況，一定要多問他們，特別是居住人或被執行人的情況、有無租約等，盡量問清楚。有時債權人也會到現場，他是案件當事人，所以清楚案件的來龍去脈（他的目的就是勸說大家買房，把價格推高，維護自己的利益）。看房時也可以通過物業、鄰居了解一下這個房子的情況，實地看完房，基本上就已經能夠判定這個房子到底可不可以買了。（三）房屋調查   這是法拍房買賣所有流程中＊關鍵、＊復雜也是＊難的步驟。房屋調查情況決定了是否參加該套房屋的競拍、競拍價格、騰退難度等等。調查方法：1.法院公告。要逐字逐句認真研讀。2.咨詢法官和法拍房司法輔助機構。公告中一般都會留下處置法院、法官、司法輔助機構聯系方式，可以直接撥打電話咨詢。＊好是和法官直接聯系，承辦法官負責法律文書、騰退、交接等后續所有事宜，是＊關鍵的核心人物。3.法拍房實地看房，通過直接敲屋門取得與居住人聯系、詢問鄰居、咨詢物業等方式，了解房屋目前居住人、騰退意愿、房屋現狀等實際情況。4.被執行人、債權人。被執行人也就是原房主，可以和他進行溝通交流，但大多數情況下他們反感和對抗的情緒比較嚴重。如果可以聯系到債權人，可以咨詢一下案件情況，反正多了解一些總沒有壞處。5.房產中介。比如鏈家、我愛我家等，找個附近的門店，一般是＊熟悉該房屋情況的。有時候法拍房會掛網上作為二手房來賣，有些人咨詢我原因，我在這里解釋一下，這主要是他們擔心競拍的話，價格無法掌握，一般都比市場價低不少，原房主為了保證自身利益，會盡可能把房子作為二手房進行交易，然后還債，這樣交易的價格比較高。（四）找貸款銀行和擔保公司   法拍房買賣的銀行和擔保公司其實是捆在一起的，他們是合作的關系，一般直接找擔保公司就可以了，他們會推薦你合適的銀行。貸款金額有限制，月供不得超過你月收入（稅前）的一半，如果想多貸的話可以在收入證明上多開點。拍前＊好先找好銀行和擔保公司，因為要開證明、查個人征信什么的，比較麻煩。當然拍完再找也來得及。（五）交保證金   保證金金額較大，＊好登錄網上銀行用U盾轉賬，一定要用購房人的姓名，不能代交。只要在拍賣結束前交保證金都可以，沒有時間限制，如果是第一次買，建議提前一天交保證金，給自己留有余地。（六）競拍   就是出價，法院規定了＊低加價幅度，在＊后期限快到的時候，真正的競拍才開始。很多人認為這個是＊關鍵的，其實我覺得這個是＊無所謂的，＊關鍵、＊重要的工作都在前期調查，只要知道了房屋的情況，心中有價，出價只是點個鼠標的事。如果沒拍成，保證金一般當天就返回原支付賬戶。（七）法律文書   法拍房拍賣成功后，法院會主動聯系，你也可以主動聯系法院，要一下負責法官的聯系方式，他們會讓你取法律文書，由于疫情影響現在都是郵寄。（八）過戶交稅   如果有貸款，擔保公司會幫你把這部分手續都跑完，你跟著他走手續就行了。如果沒有貸款，自己拿著法律文書跑就可以了，在每個區的不動產中心（政務服務中心），不動產和稅務都在一起辦公，一個上午或下午就辦理完了，主要是排隊時間長，辦理的時間很快。（九）騰房1、法院負責清場：對于部分法拍房，法院會負責清場或者協助清場，這個情況會寫到競拍公告中。不過由于法院的精力有限，目前來說，大部分的房產都不會被法院負責清場，并且法院清場速度也不是特別快，短的＊少半年，長的可能超過半年以上，而且還沒有明確的時間期限，這點確實比較要命2、買方自己處理：雖然現在自己有精力和時間來處理這些事務的競拍人很少，但是也不完全排除，只是根據以前的經驗，能完完全全處理下來的案例確實較少，還容易發生爭執和肢體沖突。曾經有銀行人員透露，在銀行申請法拍貸自己拍的至少有三分之一的競買人半年以上還未騰空房屋，所以大部分銀行只要看拍賣公告明確指出騰退困難或者有租賃，可能就放不了款咯。3、委托律師：請律師費用較高，基本遇到問題肯定是起訴解決，小問題也要打官司的話對于競買人來說周期太長不適用，而且只是委托并不是擔保，目前了解到沒有律師會跟競買人簽署競買保障協議，所以即使解決不了也就解決不了了。4、委托法拍公司：專業的法拍公司都擁有處理這類事件的經驗，并且在騰房是從頭到尾全程幫助客戶解決這些問題的，在合同里面也會明確對競買人進行保障義務。當然也有一些公司喊著有保障服務實際未落在紙面上，競買者一定要看清合同條款避免不必要的糾紛，正規法拍公司兩大保障條款是必須存在的。· 法貝找房 ×· 廣州法拍房 ×· 廣東法拍房 ×· 法院法拍房 ×· 法拍房機構 ×

定制房產與法拍房貸款的整體解決方案    近幾年人們越來越多地接觸到法拍房，法拍房低于市場價、不限購等多個優勢也讓很多購房者趨之若鶩，但是購買法拍房與普通購房還是有所不同的，法拍房＊重要的便是如何“避坑”，當然在“避坑”之前我們要先篩選出適合自己的房源，那如何選出一套適合自己的法拍房呢？01法拍房的主要來源     80%法拍房都是由被執行人還不起貸款，債權人向法院申請執行查封房產后，法院通過強制拍賣的方式將房產變現償還債務,當然還有少數的空置房屋以及受到法律制裁國家沒收的房產。    法拍房一般經過查封、資產評估、網上拍賣、過戶清房的過程.目前法院合作的拍賣平臺有阿里、京東、公拍網、資產訴訟網、中拍網五家網站。 02做好詳細的資金方案      清楚自己的購房預算，＊高額承受能力：包括保證金、全款付款時間、征信情況，能否貸款、貸款額度、貸款利率、貸款放款時間、房產抵押額度、抵押放款時間 作者：小全聊法拍房 03認真仔細看法院公告，了解房子的前世今生     這一點很重要而且容易被忽略，法院公告包括很多重要信息點，如：產權信息、稅費信息、責任歸屬、戶口信息、是否騰空、是否有租約、是否有占用、物業欠費情況等（一半以上的法院公告都只有3-4條）法院的公告是一個重要的參考指標，要了解更多，更深的房子的前世今生，就需要專門的律師做背調才能得知。04必須要實地看房，看周邊環境     除非你對房屋內外部情況了如指掌。很多信息我們通過網站是看不出來的。內部看房包括：房屋戶型、朝向、質量是否存在瑕疵、居住人情況、了解拍賣原因、能否與居住人協商。外部環境包括：鄰里關系調查、物業調查、房屋位置、學區調查、周邊交通及配套調查等    1、調整好心態，準備打持久戰，往往都需要拍個2-3次才能拍到滿意的房子，提前準備好2-3套房源方案做備選。    2、量力出價、頭腦冷靜。一些熱門房源拍賣是競爭很激烈的，建議邀請專業拍賣師作指導，對場面的把控是一個好的拍賣師必備的能力。    3、預估過戶和清房成本,在前期產調，根據產權性質、稅費情況、拍賣原因、占用情況、租約情況及清房難度對過戶和清房成本做個大致估算，并計入購房總成本中。  購房總成本包括： 法拍房拍賣款+法拍房稅費+法拍房物業欠費+法拍房租金解約成本（如有）+法拍房機構服務費（如有）+法拍房清房費用（若有）+法拍房裝修費用（若有）+法拍房貸款利息（全款除外）      總結：你在拍這套法拍房之前，你必須對房屋有深入的了解，你自己的預算多少？拍賣的房屋市場價多少？買下來需要花費多少錢，你心里一定要有個清晰的認識，不然你拍中后發現遠超過自己的購房預算，導致悔拍那就得不償失了· 法拍機構 ×· 法拍房競拍 ×· 廣州法拍房 ×· 法拍房輔拍機構 ×· 廣東法拍房 ×· 法貝找房 ×

  法貝找房，專注于法拍房領域研究，持續推送高品質法拍房源，法拍房市場數據，法拍知識以及房產動態，讓你輕松了解法拍房市場＊新咨詢法拍房大坑——清場交付問題    清場交付：也叫“交吉”，即將拍賣的房產交付給買受人。從法律上嚴格來說，清場交付本應該是法院執行過程當中的一個環節。對于買受人而言，能否順利收房關系到能否取得房產的使用權，也是房產所有權當中＊重要的一項權能。01   為什么說清場交付問題是法拍房＊大的坑呢？    隨著法制環境日漸完善，很多法拍的問題處理都有規可循。過戶憑法院裁定繳清稅費就沒有問題；稅費、學位等提前做好盡職調查，情況基本都能掌握。但是作為老大難的清場交付問題依舊是個大坑！關鍵是各種情況都可能出現，導致處理起來時間、精力、費用成本的不確定性很大。02清場交付問題的由來    曾經的法拍房法院都不負責收房，有些公告甚至會明確說明法院只提供執行裁定等文件，不負責清場交付，也就是一般所說的不交吉拍賣。      ＊近幾年，廣州法拍房因為涉及糾紛較多，各地法院為了規范執行，也都陸續出臺了指導意見，沒有特殊情況應清場交付。以廣東為例：2019年6月27日，廣東省高級人民法院印發了《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》，明確了司法拍賣以清場交付為原則。    但是法院在實際操作過程中受限于人力有限等原因，并沒有全面落實清場交付。往往不明確說明，多是“靈活處理”，公告上也更為“曖昧”，很少直接寫明不負責清場交付，而是表述為只提供拍賣裁定等等。     從2019年下半年以來，可以感覺到廣東高院對上述指導意見的執行力度明顯加強，各地法院也配合成立了一些專門負責法拍的小組，開始執行以清場交付為原則。部分公告也會明確載明負責清場交付。03了解原房主是否搬出    大部分購買廣州法拍房是為了居住的，但是有一部分廣州法拍房是因為原房主無力還債而選擇的無奈之舉，由法院強制執行拍賣。這就可能產生購房者拍了房，原房主卻不搬家的情況。因此小編建議你一定要提前了解被拍賣的房屋是否有人居住、是否拖欠水電物業費用、是否有他人戶口等。這些都關系到購房者對房屋的正常使用，十分關鍵。 04法院不負責清場交付房產的處理    對于法院負責清場交付的房產，收房基本不存在實質性障礙，只是申請程序及時間的把握會有所差別，熟悉操作能更好的對接貸款、辦稅、過戶等手續，節省各類成本。    對于法院不負責清場交付的房產也并非毫無辦法，可以根據房產占 有人的情況分類分析及應對。    首先，團結一切可以團結的力量，梳理清楚我們可能可以獲得支持的“隊友”很重要。一是法院，雖然法院不會強制執行到底，但是法院也希望買受人能盡快收房以便更好結案，諸如申請法院出面通知占有人搬離，裁定要求水電部門停水電，這些事項都是可以尋求法院去做的；二是物業，縣官不如現管，物業作用不可小覷。物業是在房產所在地人手＊為充足，調用成本＊低的力量，也是強行換鎖、清空房屋或者其他事項很好的見證人員。物業出于收取物業費的需求，往往也是傾向于買受人一邊；三是當地民警或街道人員，面對可能發生的沖突，往往當地民警或街道人員也會出面協調，可以借助他們的力量給占有人施加壓力；四是換鎖師傅，也是＊＊的關鍵人物，快準狠的換鎖手法和果斷配合往往能起到一擊取勝的效果。下面分類而言：(1)被執行人及關聯方占有    ＊常見的有被執行人死豬不怕開水燙，主張所謂“個人唯一住房不能執行”，占有房產拒不搬出，更有甚者找來七大姑八大姨一起占有房產，強行碰瓷，不“補償”就不走。    應對思路：占有人獅子大開口，開始就直接談判往往效果甚微。可以通過法院施壓，要求強制搬離，同時申請停水電，水電停了無法正常居住，基本可以打破占有人繼續抵抗的念頭。輔以適當的談判技巧，基本就可以順利解決。(2)承租人占有    這點要先區分是串通偽造租約還是正常租約。    1、串通租約：一般表現為長租，10年、20年都不鮮見。雖然很多并不符合嚴格的“買賣不破租賃”條件，但往往買受人尋求相關部門幫助解決時，各部門都會以有租約為托詞，建議買受人尋求司法途徑解決。更為“高明”且“早有預謀”的被執行人還會在非抵押狀態下簽訂租賃合同，造成表面上的合法租賃。應對思路：基本同被執行人及關聯方占有的情形。但是，如承租人滿足非抵押狀態下簽訂租賃合同、實際占有、真實支付租金等條件，長租合同形式要件滿足，法院等相關部門一般都會要求買受人另案處理。    2、正常租約應對思路：一般好處理，正常租客往往不愿惹糾紛，可根據情況到期再收房或者適當補償清租。(3)板塊選擇（三）其他債權人占有    這種情況可謂千奇百怪，隨便舉兩個我曾經處理過的案件：比如，當年幫被執行人買房的中介因為中介費沒有付清賴在里面不走，還拿出一堆被執行人開出的借款收據；再比如，裝修到一半的房子沒人居住，看似沒有風險，但是拍下來后原來的裝修公司就出來索要裝修費。后續想賣房的時候，每次有買家上門看房，裝修公司就會冒出來阻撓。總的理由都是原房主欠我的錢，你房子買的便宜，就理所應當“補償”我。    應對思路：其他債權人占有的情形在現在的法制環境下也很難負隅頑抗，嚴格來說可以定義為非法侵入住宅，完全可以要求相關部門處理。需要提醒一下的是，凡事事在人為，要注意與相關部門的“溝通技巧”。看不懂的建議謹慎撿漏，只能說明你真不適合。    綜上應該可以發現，之所以說清場交付問題是個大坑，就是因為雖然有可以參照的處理思路，但沒有可以完全照搬的確定程序和方法。如有問題，歡迎交流   ＊后，對法拍房來說，風險因素不可忽略，無憂入住才是我們購買房產的目標。選擇“法貝找房”，一站式服務解決您的風險問題，保障您安心入住。 · 法拍房 · 廣州法拍房 · 法貝找房 · 法拍房金融 · 法拍房輔拍機構 · 法拍房交付 

廣州法拍房：這個區成交率居然墊底   日前，通過AI技術和大數據分析技術，綜合阿里拍賣和京東拍賣數據發布了《2020年廣州市住宅法拍房研究報告》，報告顯示，2020年廣州市住宅法拍房掛拍總套數為4026套，同比下降29%，＊終成交1418套，同比下降約26%，成交均價為2.47萬元/平方米，同比微漲2%（見下表）。01一套房超5人爭奪 越好標的越多人競拍    上述報告顯示，2020年廣州市住宅法拍房掛拍總數為4026套，成交總套數1418套，成交總金額為46億元，三個數據均同比下降，分析認為這是受去年疫情影響掛牌量減少、市場關注度降低所致。從全年行情看，該市場自去年下半年開始才逐步回暖。   從競爭程度上看，2020年廣州市住宅法拍房成交率為36%，與2019的34%相比上升了2%。數據顯示，每一套成交的住宅平均有5.47人參與報名搶購，相比2019年的4.15人競爭更為激烈。其中，海珠區革新路榕岸北街10號801房標的有54個競買者，是2020年＊搶手的標的，該標的起拍價約279萬元，＊終成交價約563萬元。   02成交率黃埔區＊高越秀區＊低 成交率黃埔區＊高越秀區＊低   統計數據顯示，黃埔區的成交率為0.52，＊＊＊＊，天河區和番禺區分列第二和第三名，成交率為0.45和0.43。在一二手市場上都非常熱門的越秀區，在法拍房市場中卻和從化區、花都區同屬于成交率＊低（均為0.28）的陣營，齊齊墊底。   分析認為，成交率高低和標的素質、變現能力等有較大關系。黃埔區和天河區標的整體素質相對較好，前景更被看好，故成交率較高；而越秀區掛拍的多為樓齡較長的樓梯樓，房屋問題多，花都區和從化區標的為遠郊區域，變現能力相對較差。   不過從成交均價上看，天河區和越秀區依然是“老大哥”：2020年廣州市住宅法拍房成交均價前三名分別是：天河區（49572元/平方米）、越秀區（39610元/平方米）和海珠區（35013元/平方米）。其中天河區成交價均價同比漲幅較大，比2019年的42021元/平方米上漲了18%。2020年，廣州市法拍房成交總價＊高的標的位于天河區珠江新城的廣粵尊府，成交價達3928.43萬元。   特別提醒：注意法拍房隱性費用和風險   法小貝提醒，廣州法拍房市場同樣執行限購政策，參與司法拍賣的競買人須符合住房限購政策。   同時，大部分省市法院拍賣的房產要求競買人全額一次性付清，現在也有一些城市開始試點，允許競買人在購買法拍房時按揭貸款，想要了解是否可以按揭貸款，競買人可咨詢負責拍賣的法院。   此外，購買法拍房涉及調查看樣、稅費測算、繳納保證金、貸款擔保、獲取法院過戶文件、繳稅過戶、清場交吉和水電煤更名等一系列環節，每個環節都有可能產生費用或者風險，競買者需仔細對待，參拍前可向專業人士或者專業助拍機構咨詢了解，盡量規避風險。

法拍房到底能不能買？廣州法拍房現狀法拍房的優勢1、價格便宜   法拍房是由法院委托第三方機構進行評估房價，然后起拍價格低于評估價的20%上下，通過競拍的形式加價，如果房子沒什么人競爭，完全有可能低價撿漏。2、可貸款   廣州大多數法拍房可以按揭貸款，所以剛需置業也沒有問題。3、即買即住   法拍房都是現房，不用搖號不用排號，沒有期房拿不到房的風險。4、買房送裝修   大多數法拍房已經裝修好了，甚至是精-裝修，可以省一大筆裝修費用，少量房源甚至有家具家電。二、法拍房的劣勢是什么可能存在高額的稅費   （三）法拍房也要交稅，而且稅費大多是由買家來處，其稅費其實與二手房的稅費差不多。但是有的法拍房稅費很高，比如未滿2年的房子要5.6%增稅費，存在直系親屬贈與的房子要20%的個人所得稅，公司名下的房產要高額的土地增值稅等。有的房子甚至會高達幾十萬，所以就需要自己核算法拍房稅費情況，是否劃算才行。避免風險的辦法：購買之前查清楚產權，房屋年限，房屋歸屬等，預估出可能產生的稅費情況在做決定。   （四）可能存在拖欠的物業費和水電費法拍房在拍賣之前可能已經空置很久了，這就導致物業費，水電費可能很久沒有繳納了，而這筆費用也基本上是由買家來出的，假如欠的費用太多，買了也不會劃算的。避開風險的辦法：實地考察，去小區物業調查欠費情況，去相關部門查水電欠費的情況，綜合衡量費用的多少在決定是否要購買。   （五）可能有的法拍房會有瑕疵買法拍房通常會有固定的看樣時間，但是不可能像買二手房那么看的仔細，所以很多細節要注意，比如房子會不會漏水，小區建筑有沒有問題風險，房子之前發生過什么事故等，這些都要查清楚，因為萬一買到兇宅了肯定也不舒服。避開風險的辦法：實地考察，看樣，可以詢問周邊鄰居，問問房子有沒有什么問題，搞清楚在買。   （六）落戶問題，如果小孩讀書，要查清學區是否被占用現在法拍房落戶都很容易，而且很多人買房是為了小孩讀書，但是學區如果被占用了可能就無法用了，所以這個問題一定要調查清楚。