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關于特殊資產，＊近兩年熱度慢慢上來了，特殊資產包含了很多種類，包括：司法拍賣房、金融機構不良資產、涉訴資產、企業改制或破產清算過程中的變現資產、商業抵款資產、特別機遇變賣資產等，本文介紹的案例是一例司法拍賣房，一起詳細了解一下！今天說的這個案例位于山東淄博，看起來不起眼的一個小樓房，卻是拍出了原來10倍的價格成交，對的，你沒有聽錯哦，是10倍的價格。這個標的物的面積為19.8平方米，位于淄博市張店區共青團西路南七巷的房屋，在拍賣公告中已經在第一句就有特別說明：“鑒于拍賣標的瑕疵較大，為避免損失，請競買人務必仔細閱讀拍賣公告，并向管理人詳細咨詢后參拍！”     瑕疵較大----物業是這樣子的：是的，你沒有看錯，“門衛值班室”，這幾個字在重新粉刷過的外墻上面還可以依稀看到。問題來了，門衛值班室也可以拍賣？是的。因為這個標的物是“（破）中國外運山東淄博公司”，而拍賣標的實物為張店區共青團西路南七巷1號樓南側的平房傳達室，無房產證和土地證，不動產登記證號為01-0070542，證載面積為19.8平方米。就是這樣子的條件，法院也提早告訴大家房子是長這樣子的，＊終還是有23人交了保證金參拍，并經過182次的出價，159次的延時，以高于原價十倍的價格成交。而且是一拍直接完成成交，關鍵也在于總價價格便宜。  我們再仔細看看這個標的物的其他細節：經現場查勘了解，已有一半面積轉讓于其他權利人，但未辦理變更登記手續。本次拍賣過程中，僅對剩余面積進行拍賣，剩余面積未進行實際測量。還有，本次拍賣標的僅為地上建筑物。經向不動產登記中心初步咨詢，房屋登記在中國外運山東淄博公司名下，土地登記在淄博市進出口集團有限公司名下，因房產與土地登記權利人不一致，無法辦理過戶手續。管理人不對房產過戶登記事宜做任何承諾。（如圖：周邊有新的物業，在一個等待城市更新，等待舊改的狀態）因為這個標的物的土地比較值錢，假如周邊動遷的時候還要看這個標的物的物權人的考量，所以其價格自然會比原價高出了10倍。而且周邊的房價也是在1.1-1.3萬之間，就算這個物業成交價格在3380元/平方米，也是周邊房價的2.6折。法貝觀點：看物業，有時候不僅僅看外觀，或者看其參拍條件苛刻，而是透過現象看本質，＊終在法拍房的市場里面淘到金子，發現標的物潛在的＊大價值。法貝找房——為大家創造價值，才是法貝的價值所在。  往期精選：法拍房了解三步走（三）—一篇文章教你如何看房產證                   不要認為法拍房一拍流拍就是“籮底橙”                   法貝找房：變化的調控輿論，不變的調控邏輯                   法貝找房：法拍房構筑二手房的市場底 

相關話題：                    法拍房輔拍機構          廣州抄底法拍房          司法拍賣房產          廣州拍賣房買賣          廣州法拍房 通常我們在看法拍房的總體資料的過程中，除了上兩講里面說到的查冊表、評估報告外，就是看房產證的復印件了，但是通常在某些拍賣網站上可以看查冊表、評估報告，但是未必可以看到房地產證復印件，因為房產證復印件通常在法院文件或者是舊業主手上拿到房產證看，但是就算是＊＊看見，也還是要給大家說一下。房產證第一頁通常只是名字和地址，看起來沒有什么特別，但是里面暗藏玄機，里面的字是要和查冊表對的上，如果錯了其中一個字，那么恭喜你了，你可能就是錯證，需要進行改證。如圖： 在這個房產證里面就展示了這本房產證有有個共有人，占了1/2份額，證明還有另外一本房產證。有些房產證就算共有也沒有寫明份額，只寫了共有兩個字“共有”，如果要知道更加明細的份額，那就要進行一個操作“析產”，析產在本文暫時不作太多的表述。而如果是共有的話在右邊的明細欄就會＊＊另外一共有人的名字，如果在法拍房里面，僅僅是進行1/2產權拍賣的話，另外一個共有人通常在表述時告訴大家，有優先購買權，因為在法律上，共有人及其租戶在同等條件下都是有優先購買權的。如圖，在圖紙頁：  在這頁里面展示了給大家看的是總樓層和建筑結構，A9表述的鋼筋混凝土，總高9層的結構，如果顯示的是B6，那么表述的是混合結構總高6層的意思了，如果是C的話，就是磚木結構。還有看外陽臺的面積，不封閉陽臺，在面積里面是按1/2面積算入房產證的計算面積；如果是封閉式陽臺，在計算面積的時候，則是按1:1計算面積。像上面這個9層高的房產證，是否有后期加裝電梯的，就通常要實地盡調，因為極少數的業主在加裝了電梯后是統一整棟樓去換證改證的，所以這些都只能透過實地盡調或者詢問的方式獲知。這里要提醒一下，有些法拍房可能還沒有繳納加裝電梯的份子錢，現場是看到了電梯，但是不知道該戶是否能正常使用，是否需要補交，這些都要透過盡調而獲取信息。以上僅僅是房產證里面的部分信息，因為舊證《房屋所有權證》和新證《不動產證》都有些微不同的地方，很多細節更需要去注意的地方，這里就更需要專業的事情給專業人士做，歡迎大家持續咨詢我們的法拍顧問。

   廣東人有句俗語，賣不出的東西、或者沒有人要的東西就是“籮底橙”。好了問題來了，法拍房里面，一拍流拍的就是“籮底橙”嗎？答案是不一定的......有些物業是一拍、二拍、一直到變賣都可能沒有人喜歡，例如大部分的公寓產品、還有產權比較復雜的破產清算的法拍產品，這些產品可能從一開始就是沒有什么人去關注，因為拍回來的持有成本高，也沒有什么投資升值的價值，從而導致流拍。那么有一些法拍房是好東西，只是大家在一拍的時候在觀望，二拍才出手。       例如下面說的洛濤南就是其中一個例子：    在一拍的時候是沒有人交保證金的，到了二拍的時候卻是有8個人出來競拍，為什么會這樣子呢？這套房子的地址是：廣州市番禺區大石鎮洛溪新城芳華花園洛濤居南區16幢之一301 外立面還是比較新，而且陽臺露臺部分還是南向望江的；  中空的復式單位： 一拍的時候是401萬的價格，面積是179平方米的單元，市場價格的82折左右，看起來也是不錯的單位，為什么在一拍的時候會沒有人出手呢，甚者交保證金的人都沒有？其中較大的原因是大家都在等二拍......而在二拍的時候，起拍價格是下探到321萬，也就是原來的8折，市場價的66折，看起來價格突然變得很筍，所以突然間有8人交了保證金，進場參拍，＊后經過45輪的追逐，＊終成交價格確定在390萬，比原來的成交價401萬整整少了11萬，所以可以判定，在一拍的時候這個盤并不是“籮底橙”，而是大家都在關注，只是等到二拍時候，起拍價格打8折了，那8個準買家覺得價格實惠了，才開始出手競逐。＊后結語是，一拍沒有人出手的都不一定是“籮底橙”，只是時候未到，大家靜候時機再出手。 

(一) 似乎，一轉眼，風口變了，調控思路變了1) 美國高盛買入國內房企債券：通過買進國內房地產開發企業的美元高收益債權來增加“適度風險”投資資產。2) “沈陽打響了解除調控第一槍，從2021年11月11日起，解除限購、限售等一系列房地產限制性政策”。截止到目前官方還沒有確認這一消息，媒體的躁動已經開始。地方面臨土地財政和房產稅收的實際困難，試試水確實不爭的事實。3) 同一天，央行公布＊新數據，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，比9月多增1013億元。同時房地產開發貸款也是大幅增長。2021年11月11日，這個在十年內＊低調的雙11，電商沒有鑼鼓喧天，反而迎來了久違的地產股狂歡。媒體輿論轉向，及時雨的到來，有近30家地產股或物業股股價大漲超過10%。似乎向市場宣告：房地產又回來了！法小貝前兩天還看到一份各大地產商陸續進入地產ICU的名單，面對反差如此大的這一刻，是房地產行業新的“高光時刻”，還是在奄奄一息的“回光返照”？ (二) 透過現象看調控邏輯房地產的調控是“維穩”。房價不能暴漲，暴漲會讓實體經濟脫實向虛；房價不能暴跌，暴跌會打擊一系列以資產為價值基礎的行業，包括地產、金融以及產業鏈傳導。政府以行政手段出臺了一系列的“限漲令”、“限跌令”、二手房指導價，試圖挽住房產價格這匹脫韁野馬。未來的價格在合理區間內來回碰撞是常態，但“一騎絕塵”就不會再現了。其實＊狠的調控政策是抽水，通過對開發商的“三條紅線”控制開發商的融資規模，通過對銀行的“兩條紅線”控制銀行的房產類融資規模，通過壓縮開發貸和按揭貸來壓縮開發商的現金流。短短一年不到的時間，風光無兩的房地產百強，一半以上報表漏洞百出，陷入財務困境。部分擁有海外房地產債權的企業選擇策略違約，公然違背市場規則，這讓美國國務卿布林肯高度關注。轉眼一個月過去了，估計有了默契和對賭中國政府穩定房地產市場的預期，才出現“高盛抄底”的熱點事件。這件事，態勢大于實勢，更多的是從外方市場角度唱出維穩音符。在這次抽水過程中，很多剛需消費者被誤傷了，對于首付款的嚴格認定，對于按揭款的嚴格發放，都導致投資者退場、消費者無法入場。所以新一輪出現的信號，以糾偏、維穩、滿足市場的合理需求為主，保持房地產消費市場的健康發展，而不是一棍子打死。央行新政策中，出臺并購貸不納入考核紅線，臨時展期不作為違約，其實還是這個階段的“國進民退”（方便央企收購）和銀行機構自保。對于民企放水依然有限。所以緊張的依然緊張，房地產企業的冬天依然沒有過去，短期內也不會過去。 (三) 回歸本質看資產邏輯投資和發展都離不開金融，無論是哪種金融行為，優質的不動產資產仍然是壓艙石，除非你是萬里挑一的優質高新企業，否則生存和發展依然很艱難。這一波對民間的金融松動可能會帶動市場的一些活躍度，剛需可以買進，合適投資可以買進，過多在手的存貨可以清掉一部分。未來房地產稅的壓力下，持有優質資產一定優先于數量。市場經濟經歷過冬天后會逐步復蘇，物業的運營價值也會逐步體現，因此對于優質資產的認定，一類是稀缺區位的住宅資產，一類是優良區位的低估資產。前者有升值空間，后者可以通過折扣收購、重整運營，產生新的估值體系，從而擁有更高的回報能力。好的資產邏輯是一種組合。法貝作為全過程的特殊資產投資顧問，完全站在買方立場上。就像是境外房產交易的買方委托人一樣，協助買方了解物業潛在風險、做好征信和資金配資、＊終幫買方找到合適價格的理想物業。法貝匯聚了一支從大數據管理、司法、房地產市場、金融、商業運營的綜合專業團隊，擁有很大的行業寬度和全鏈條解決能力，可以幫助客戶“上可九天攬月，下可法海拾貝”。

今年關于房地產調控的嚴厲程度本來都在大家的意料之中，但是“不穩房價誓不休”的一系列舉措讓市場慌了神。開始是年初對信貸資金的控制，嚴查其他類型資金進入房地產市場；后是提高限售和限購的門檻，這二者老生常談沒什么新意。2021年8月31日，廣州拋出了一顆重磅炸彈“二手房指導價”，讓政府指導價一下子回到了兩年前，市場哀鴻一片。這還不夠，兩個月后，2021年10月23日，關于房地產稅的試點方案完成了合法的立法授權手續，懸頂之劍隨時墜落。剎那間，席卷全國的二手房寒流撲面而來，成交量均達歷史＊低記錄。從2018年開始，資產價格作為經濟發展的水位計，一直呈現下行趨勢。但是從新冠疫情到提振經濟，反而成為另一種形式的“大水漫漫”，導致住宅價格脫離市場發展水平，狂飆不止，對實體經濟構成越來越嚴重的傷害。所以“猛藥去疴”，短期會產生陣痛，但放在更長時間維度的房地產調控上，這一列組合拳無疑是有史以來＊有效的藥方，把房地產這頭瘋牛拉住了。筆者這兩年一直研究特殊資產投資，今年更加關注普通投資人可以參與的法拍房，通過對市場的持續關注，我們看到了三個截然不同的市場。01賣方市場：從2020年年中開始，廣深很多小區業主通過微信群的方式發布集體漲價言論，并集體控盤，盡管成交量不多，卻成為價格風向標。早期政府對二手房的采取市場化的寬松態度，使得二手房價格失控飆漲。  02買方賣方相持市場：2021年的8.31新政，廣州市政府應對市場失控情況，迅速出臺了第一批96個小區的指導限價，指導價格比＊新的市場價格基本低20%，回到兩年前的市場水平。在這種情況下，賣方惜售、買方多方比較，產生一個相持的博弈過程。在這個過程中成交量冰封，也需要潛在新力量的出現打破平衡。  03 越來越多的法拍房逐步引導買方市場：法拍房就是打破平衡的新力量。法拍房名義作為二手房的一個細分目錄，但是交易規則完全不同。專業評估公司對這些資產評估后，提交評估價給法院，法院按照一定折扣率將法拍房放在平臺上，公開、透明地競投。因此嚴格來說，這是一個嚴格的買方市場。進入市場的買方都是理性投資人或者由機構提供專業決策：投資人算好經濟賬、了解物業實際狀況、提前準備好資金、控制風險上限等等一系列理性行為。近期成交的法拍房案例，大部分成交價遠低于同期市場評估價，接近指導價，有些還低于指導價。這說明什么，一是買方持有穩健投資思路，不會盲目出價、盲目追高；二是在法拍房市場中，有機會讓買方挖掘出足夠的風險安全墊。我們可以理解二手房指導價是政府的政策底，是維護市場穩定的水位計。但是法拍房有比政策底更低的市場底，意味著我們可以用自己的理性投資行為，讓自己贏在起跑線上。法貝作為全過程的法拍房投資顧問，完全站在買方立場上。就像是境外房產交易的買方委托人一樣，協助買方了解物業潛在風險、做好征信和資金配資、＊終幫買方找到合適價格的理想物業。